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2018.08一、政策動(dòng)態(tài)
1. 政治局會(huì)議定下半年經(jīng)濟(jì)總基調(diào)，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。
7月31日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。值得注意的要點(diǎn)有：一、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要力量發(fā)生變化，拉動(dòng)內(nèi)需與投資變成主要力量。二、財(cái)政政策與貨幣政策未來(lái)的方向得以確認(rèn)，符合之前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議所說(shuō)“積極財(cái)政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要更加穩(wěn)健”。流動(dòng)性要從穩(wěn)定變?yōu)槌湓?，也就是說(shuō)市場(chǎng)上錢(qián)會(huì)增加。
2. 政治局會(huì)議定：堅(jiān)持因城施策，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。
7月31日，中央政治局會(huì)議明確提出“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，堅(jiān)定解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的信心和決心。
3. 深圳樓市調(diào)控升級(jí)，五城限制企業(yè)購(gòu)房，專(zhuān)家稱(chēng)北京或跟進(jìn)。
7月31日深圳出臺(tái)新策：住宅限售3年；公寓限售5年，新增商務(wù)公寓只租不售；暫停企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)商品房；購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無(wú)房無(wú)貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。深圳成為繼西安、長(zhǎng)沙、杭州、上海之后的第五個(gè)出臺(tái)限制企事業(yè)單位買(mǎi)房的城市。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，后續(xù)北京等城市有可能跟進(jìn)此類(lèi)政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，利用企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住宅的，除了少數(shù)公寓投資企業(yè)外，大部分都是短炒客。投機(jī)需求集中。所以針對(duì)這類(lèi)型購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)控，是房地產(chǎn)的補(bǔ)缺政策。預(yù)計(jì)后續(xù)北京等城市有可能跟進(jìn)此類(lèi)政策。
4. 合肥嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑高度。
7月28日，合肥市規(guī)劃部門(mén)將進(jìn)一步加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和強(qiáng)度區(qū)分的研究，要嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑高度，新上市住宅不高于24層，五縣市原則上不高于20層。
5. 深圳產(chǎn)業(yè)商辦類(lèi)歷史違建補(bǔ)繳地價(jià)后可轉(zhuǎn)商品房。
7月27日，深圳市規(guī)土委與深圳市法制辦聯(lián)合發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑的處理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)深圳產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違建的處理有了明確方向。值得注意的關(guān)鍵信息有：第一、產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建既可以先確認(rèn)為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可以一步到位確認(rèn)商品性質(zhì)，但公共配套類(lèi)歷史違建僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)。第二、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性小產(chǎn)權(quán)房，在辦理商品性質(zhì)房地產(chǎn)時(shí)，需繳地價(jià)，地價(jià)為市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的50%。而商業(yè)辦公類(lèi)歷史違建需補(bǔ)繳全額市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)后方可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。第三、住宅類(lèi)歷史違建，也就是小產(chǎn)權(quán)類(lèi)住宅，暫不處理。
6. 深圳“房改”正式落地，商品房只占四成。
8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》（深府規(guī)〔2018〕13號(hào)），這意味著深圳版“房改”方案正式落地。未來(lái)，深圳商品住房比例將僅占40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶(hù)籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保。
二、標(biāo)桿企業(yè)投資動(dòng)態(tài)
1. 萬(wàn)科：經(jīng)過(guò)357輪以最高樓面限價(jià)20750元/㎡+200㎡保障性住房竟得浙江寧波江北核心區(qū)地塊。
7月27日，以總價(jià)17.15億元競(jìng)得浙江寧波出讓江北核心區(qū)槐樹(shù)路6#地塊，出讓面積達(dá)29516平方米，容積率1.0-2.8，可建面積達(dá)8.3萬(wàn)平方米，限價(jià)20750元/㎡。共4家單位參與競(jìng)價(jià)，最終經(jīng)過(guò)357輪競(jìng)價(jià)，由萬(wàn)科以樓面價(jià)20750元/㎡，配建200㎡保障性住房斬獲，溢價(jià)率23.51%。
2. 綠城：以11.42億元摘得浙江舟山定海區(qū)宅地。
7月31日，綠城以總價(jià)11.42億元摘得浙江舟山定海區(qū)宅地，出讓面積4.33萬(wàn)平方米，最大容積率為3.0，樓面價(jià)8800元/平方米，溢價(jià)率1.15%。
3. 旭輝：37.06億競(jìng)得浙江杭州蕭山區(qū)居住用地。
7月30日，旭輝以37.06億競(jìng)得浙江杭州蕭山區(qū)出讓蕭政儲(chǔ)出(2018)23號(hào)地塊，樓面價(jià)13473元/平方米，溢價(jià)率0.54%，出讓面積98261平方米，容積率2.8，土地用途F-06-1地塊為居住用地，起始價(jià)36.86億元。
4. 遠(yuǎn)洋集團(tuán)：競(jìng)得浙江紹興柯橋城區(qū)及南京六合區(qū)兩塊宅地。
7月27日，遠(yuǎn)洋以6.257億元競(jìng)得浙江紹興柯橋城區(qū)G-45地塊，出讓面積40100.8平方米，規(guī)劃用途居住用地，容積率1.6-1.8，起始價(jià)5.197億元，樓面價(jià)8668元/平方米，溢價(jià)率20.4%。
8月1日，遠(yuǎn)洋經(jīng)9輪競(jìng)價(jià)以1.78億元競(jìng)得南京六合區(qū)金牛湖街道青龍市場(chǎng)東側(cè)6號(hào)地塊，樓面價(jià)4103元/平方米，溢價(jià)率28.99%。該地塊出讓面積27115.19平方米，容積率1.6，建筑面積43384平方米，起價(jià)1.38億元，樓面起價(jià)3181元/平方米，用途為住宅用地，地塊設(shè)置最高限價(jià)1.98億元。
5. 招商蛇口：僅2輪競(jìng)價(jià)競(jìng)得南京雨花臺(tái)區(qū)商住地。
8月1日，招商蛇口旗下重慶招商依云房地產(chǎn)有限公司經(jīng)2輪競(jìng)價(jià)，以11.4億元競(jìng)得南京雨花臺(tái)區(qū)一宗商住地，成交樓面價(jià)1.42萬(wàn)/平方米，出讓面積2.68萬(wàn)平米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住混合用地，容積率為1.01≤R≤3.0，掛牌出讓起始價(jià)11.3億元。
6. 萬(wàn)盛置業(yè)：6輪競(jìng)價(jià)競(jìng)得南京六合區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)宅地。
8月1日，南京萬(wàn)盛置業(yè)有限公司經(jīng)6輪競(jìng)價(jià)以4億元競(jìng)得南京六合區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)蔣灣周邊1號(hào)地塊，樓面價(jià)6387元/平方米，溢價(jià)率14%。該地塊出讓面積31313.65平方米，建筑面積62627平方米，容積率2，起價(jià)3.5億元，樓面起價(jià)5589元/平方米，用途為住宅用地，地塊設(shè)置最高限價(jià)5億元。
7. 城投：3.95億元摘得安徽合肥肥西人才公寓用地。
7月30日，城投以3.95億元摘得安徽合肥肥西[2018]18號(hào)人才公寓用地，面積為139.69畝，容積率1.0≤A地塊≤2.2，1.0≤B地塊≤2.2，成交單價(jià)283萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)1929.54元/平米，溢價(jià)率1.1%。此外，競(jìng)得人須配建1所12班幼兒園，用地面積不小于5400平方米，竣工后無(wú)償移交肥西縣政府。
8. 中國(guó)旅游擬投資成都一千億，其中150億建天府主題度假區(qū)。
7月31日，成都市與中國(guó)旅游集團(tuán)簽署全面合作協(xié)議，雙方?jīng)Q定在重大文化旅游項(xiàng)目建設(shè)、免稅業(yè)務(wù)、旅游金融、旅游交通等方面深化合作，共同推動(dòng)成都旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展，加快建設(shè)世界旅游名城。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)旅游集團(tuán)公司擬投資1000億元，積極參與龍泉山城市森林公園、天府錦城、天府綠道等重大文化旅游項(xiàng)目建設(shè)，在景區(qū)、酒店、旅行社、免稅業(yè)務(wù)、旅游金融、旅游地產(chǎn)和旅游交通等方面開(kāi)展全面合作，并已確定一批重點(diǎn)項(xiàng)目。
9. 萬(wàn)通地產(chǎn)擬收購(gòu)星恒電源，布局新能源電池業(yè)務(wù)。
7月29日，擬收購(gòu)星恒電源股份有限公司合計(jì)78.284%股權(quán)，交易總價(jià)款為31.7億元左右，未來(lái)將加快推動(dòng)公司在新能源電池領(lǐng)域的業(yè)務(wù)開(kāi)拓。
10. 景瑞控股發(fā)行規(guī)模7.2億元的長(zhǎng)租公寓CMBS產(chǎn)品。
7月31日，景瑞控股官微發(fā)布消息稱(chēng)，景瑞首單長(zhǎng)租公寓CMBS成功發(fā)行，該CMBS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模7.2億元，發(fā)行利率6.60％，期限12年（3+3+3+3年），其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券規(guī)模6.84億元，獲聯(lián)合評(píng)級(jí)AAA的評(píng)級(jí)確認(rèn)，次級(jí)資產(chǎn)支持證券規(guī)模0.36億元，將由景瑞地產(chǎn)全額認(rèn)購(gòu)。
11. 碧桂園：外界誤讀公司的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略
8月3日，碧桂園召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，集團(tuán)主席楊國(guó)強(qiáng)和總裁莫斌均到場(chǎng)。對(duì)近期多起工地事故，莫斌鞠躬道歉，稱(chēng)碧桂園管理不到位，負(fù)有不可推卸的責(zé)任。對(duì)于高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，莫斌表示，我們的高周轉(zhuǎn)是基于公司在三四線城市發(fā)展，在保證質(zhì)量和安全的前提下，能快一點(diǎn)就快一點(diǎn)。
關(guān)于負(fù)債，碧桂園方面表示，目前公司現(xiàn)金充裕，信用評(píng)級(jí)良好。此前外界渲染的9000億負(fù)債，并非真正的有息負(fù)債，有息負(fù)債僅有2148億元。
